マイホームの売却計画を立てる～後編～ | 新宿不動産売却エージェント

こんにちは！株式会社ベストパートナーの岩崎です！

新年度を迎え、入学や入社など新生活をスタートさせた方も多いかと思います。

私の家から駅までの道に神田川が流れているのですが、この時期になると桜が

綺麗に咲いており、ついつい足を止めてしまいます。

昨年度もおかげさまでたくさんのご相談、ご購入、ご売却を頂き、本当にありが

とうございました。本年度も皆様のお力添えをしていけるよう、より一層の努力

を惜しまない所存です！

さて、前回に引き続き「マイホームの売却計画を立てる～後編～」について

お話しさせていただきます。

前回、売却を考える際に具体的にどのような点を考えると良いかを大きく3つに

分けてご紹介させていただいたかと思います。今回はその中で特に注意すべき点

にフォーカスを当ててお話していければと思います。

1.「買い先行は危険！？」

現在住んでいる物件を売却して新しい物件を購入する(通称：買換え)場合、

①現在お住まいの物件を売却してから、新しい物件を購入する。＝売り先行
②新しい物件を購入してから、現在お住まいの物件を売却する。＝買い先行

の2種類があります。注意が必要なのは『買い先行』で買い替えを進める場合です。

仮に“このくらいの金額で売れるであろう”と思って物件を先に購入したとします。

ですが、実際には現在のお住まいが予定どおりに希望金額で期限内に売れるとは

限りません。その場合、追加で資金が必要になったり、資金が用意できない場合、

違約扱いとなるケースが多く、物件を購入できないだけではなく、違約金を支払

わなければならなくなってしまいます。

このようなケースを避けるため、原則として、売り先行で買換計画を立てるよう

にしましょう。

どうしても購入を先行して契約するときですが、現在のお住まいを予定期限内に

予定金額で契約できないときは契約を解除することができる「買換特約」を付け

てもらえるようにお願いしましょう。ただし、購入希望物件の売主(物件を売る

人)は、契約が解除になる可能性があり、契約が不安定なことから買換特約を承

諾していただけないことも少なくはありません。仲介業者が物件を売却できなか

った場合の「買取保証」をすることもありますが、その場合は、予め買取金額等

の買取条件を書面にて交わしておくことが大切です。

2.実測売買の注意点

前編にて、物件を売却する際の敷地面積について、「公簿(登記簿)売買」と、

「実測売買」の二通りの方法がありますとお話させていただきましたが、

「実測売買」について注意点をお話させていただきたいと思います。

前編でもお話しましたが、実測売買では隣地所有者との境界立会い・確認のうえ

で測量を行い、測量図を作成して買主に交付します。この際の測量図には

①現況測量図
②確定測量図

の2種類があります。この時注意するのは、確定測量図の場合です。

確定測量図の作成では、道路などの官民査定が必要となってきます。

ここで“官民査定って何？”と思われる方が多いと思いますのでご説明いたします

と、官民査定とは“公共用地などの行政財産とこれに隣接している民有地との境

界を確定すること”とされており、確定のためには、“行政財産の管理者と隣接民

有地の所有者とが立ち会って協議しなければならない”とされております。

つまり、隣地所有者だけではなく、国や行政との打ち合わせが必要となるため、

時間がかかってしまうということです。実測売買を行う場合は、計画性をもって

進めていくことが大切になってきます。

3.売主の瑕疵担保責任

前編でもお話したように、住まいを売却するうえで、気を付けなければならない

のが「瑕疵トラブル」です。売却する際の売主、つまりご自身が負担することに

なる「瑕疵担保責任」についてよく知っておくことが必要となります。

「瑕疵」というのは、造成不良や設備の故障などの、取引の目的である土地、建

物に何らかの“欠陥”があることをいいます。不具合ともいい、キズがあることを

意味します。この瑕疵担保責任については、法律の改正によって大きく変わるこ

ともありますので、最新の法律を確認することが大切になってきます。

法律上の責任についてしっかり理解をしておきましょう。

次回は、「瑕疵トラブル防止の制度」についてお話させていただきたいと思います。
安心して取引を行えるよう、皆様を守る制度についてお話していければ思います。
新宿不動産売却エージェントのコラムが少しでも参考になりますと幸いです。