こんにちは！株式会社ベストパートナーの岩崎です！

 

4月に入り、新生活を始めた方も多いかと思います。

弊社にも新入社員が入ってきまして、日々奮闘している様子を見ていると

入社した頃を思い出して、改めて頑張らねばという気持ちになります。

 

例年ならお花見に行けるはずが、今年も行けなさそうなので

お家でひっそりと晩酌を交わしていこうと思います、、、

 

さて、新年度が始まったということで帯を締め直し、今年度も購入、売却、賃貸等々、

あらゆる不動産のご相談をお待ちしておりますので宜しくお願い致します！！

 

さて、売却編最終回となります今回は「売却した後の税金について学ぶ」についてお話させていただきます。

 

 

1.基礎知識

土地・建物の譲渡所得には所得税と住民税、さらに復興特別税が加算されます。

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるときには長期譲渡所得として所得税・住民税を

合わせて約20％、それ以外の場合は短期譲渡所得として約39％の税率で課税されます。

居住用財産を譲渡して譲渡益(利益)があるときには、3000万円の特別控除、

さらに10年を超えて所有しているときには軽減税率が適用されます。

譲渡所得の計算に際し、建物の取得費に注意が必要です。建物のように使用または期間の経過により

価値の減少する資産は【取得価格】から【減価の額】を引いた額が【取得費】になります。

5,000万円で購入した住宅が10年後に5,000万円で売却した場合、譲渡益0円ではないことに注意します。

 

◎譲渡所得の計算式・・・不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。

　　　　　　　　　　　　譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

 

☆【譲渡所得】＝【譲渡収入金額】－(【取得費】＋【譲渡費用】)

 

※譲渡収入金額・・・土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の清算金

※取得費・・・次の①、②のうち、大きい金額を使います。

　　　　　　　①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、

　　　　　　　　　　　　建物の減価償却費を差し引いた金額。

　　　　　　　②概算法：譲渡収入金額×5％

※譲渡費用・・・売るために直接かかった費用を言います。

 

☆【課税譲渡所得金額】＝【譲渡所得】－【特別控除】

 

☆【税額】＝【課税譲渡所得金額】×【税率(所得税・住民税)】

 

※譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、

　対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

 

 

2.居住用財産の譲渡における特例

①譲渡損がある場合

〇居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産を譲渡して、一定期間内に居住用財産(買換資産)の取得(住宅用借入金等を有する場合に限る)をして、

居住の用に供したときは、一定の要件の下で、その居住用財産の譲渡損失の金額について損益通算及び

翌年以後3年内の各年度分の総所得金額等から繰越控除を認める制度。

 

〇特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅を譲渡しても住宅ローンを返済しきれない者への支援措置として、居住用財産の譲渡損失のうち、

住宅ローン残高が譲渡対価を超える場合のその差額(住宅ローン残高－譲渡対価)を限度として、

他の所得との損益通算及び損失の翌年以後3年内の繰り越しを認める制度。

この特例は買換えを要件としていないので、賃貸住宅に住み替える場合も適用になります。

 

②譲渡益がある場合

〇居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

個人が居住用財産を譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

適用を受けることができる建物は、譲渡者が居住していること、譲渡者が居住していた家屋で、その居住の用に

供されなくなった日から同日以後3年経過する日の属する年の年末までの間に譲渡されるものなどの適用要件があります。

 

〇居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

譲渡した居住用家屋とその敷地の所有期間が、譲渡した年の1月1日においていずれも10年を超えている等の場合には

軽減税率の特例を受けることができます。この特例は、上記3,000万円の特別控除の特例と併用が可能です。

3,000万円特別控除後の課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分の金額に対し、所得税10.21％、住民税4％、

合計14.21％、6,000万円超の部分の金額に対し、合計20.315％の軽減税率が適用になります。

 

〇特定の居住用財産の買換えの特例

譲渡所得の金額が3,000万円を超える場合で買換えをする場合には、譲渡資産、買換資産の全ての要件を満たせば

課税の繰延措置を受けることを検討しても良いでしょう。但し、課税の繰延べですから、将来、買い換えた資産を

譲渡した場合には、繰り延べされた所得についても課税されることに注意が必要です。

 

 

 

以上で、売却についてのコラムは終わりになります。

 

 

次回からは違う観点から不動産についてのお話をしていければと思いますので、

これからもベストパートナーのコラムをよろしくお願い致します！！