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不動産を瑕疵担保責任免責で売りに出すケース

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不動産を瑕疵担保責任免責で売りに出すケース

売主さま=個人 

買主さま=個人 

いわゆる個人間で行われる不動産売買に関しましては、瑕疵担保責任に関する期間に 明確な取り決めがない。 

とお伝えしました。 

しかし一般的には個人間による不動産売買の場合であっても、お引き渡しの日から2ヶ月~3ヶ月の間は、売主さんが見えない瑕疵が見つかった場合の瑕疵担保責任を負う期間がついてきます。 

でも?

しっかりと業法上で取り決めがあるわけではないので、そのためここの期間はあくまで自由なんです。 

お引き渡し後に不動産に何かしらの不具合=欠陥が見つかったとしても、売主は瑕疵担保責任を一切負いません。

という特約付きの契約でも良いわけですね。 

そして、今回の本題です。 

不動産を売りに出す売主さまが不動産を瑕疵担保責任免責で売りに出すケース、このことについて書きたいと思います。 

これは普通に考えたら当たり前といえば当たり前なのですが、一戸建てでもマンションでも同じく単純に築20年以上とか築30年以上が経過している不動産を売却する際に、瑕疵担保責任免責という特約をつけたいわけです。 

私たち不動産仲介業者が売主さまから不動産売却の査定依頼を受けて売主さまのお宅にお邪魔しますよね。 

この時にお話をさせていただきながらお部屋のコンディションもじっくりと見るわけです。 

そして、例えばお子さまが小さいので、壁のあちこちに落書きがある。 

思春期のお子さまがいらっしゃるのか壁に殴ってあいたような穴がある、、、(^_^;) 

ペットを飼っていてフローリングが傷だらけ。&臭いもキツイ、、、 

柱に爪痕が沢山ある。 

お部屋の隅にカビが生えていたり、水周りが相当汚れている。 

またはただ単に住みっぱなしでどう見てもお掃除を全くやっていない。 

室内がとにかくボロボロ、、、

山ほどの荷物で汚い。

こんなケースも結構あるわけです。 

当然ながら査定の金額は相場よりも確実に安く査定することになりますよね。 

このような不動産を売りに出す時に私は売主さまにこう言います。 

「正直、お部屋のコンディションが良くありませんのでお引き渡し後に何かしらの瑕疵!不具合=欠陥が出る可能性が高いと思われます。

そのため、通常は個人間の取引であっても売主さまが瑕疵担保責任を負う期間は2ヶ月~3ヶ月となっておりますが、今回、こちらのお家を売りに出される際には瑕疵担保責任免責の特約をつけた方がベターかと感じます。」 

実務上は、こんな感じで不動産仲介業者の方から売主さまにご提案することがほとんどなのです。 

ということは! 

不動産を探している買主さまが営業マンから渡される販売図面を見た時。

備考欄に 

「瑕疵担保責任免責」 

と書かれていたらお部屋のコンディションは前記のような感じなんだな~と思っていただいてほぼほぼ間違いないかと思います。 

そして、例外的にこのケースでも

「瑕疵担保責任免責」 

になっていることが多いのはその物件が任意売却の物件だった時です。 

任意売却物件とは簡単に言いますと売主さまが何かしらの事情により住宅ローンの支払いが何か月が滞っている状態。 

売主さまが金銭的に凄く困っている状態で売りに出されている不動産となります。 

つまり競売にかけられる一歩手前の状態が任意売却物件ということになります。 

売主さまが金銭的にバンザイしてしまっている状況なので、、、 

当然、お引き渡し後に何かしらの瑕疵、欠陥=不具合が見つかったとしても売主さまが瑕疵担保責任を負うことは無理なわけですね。 

そのため、任意売却物件もほぼほぼ、「瑕疵担保責任免責」で売りに出されていますよ。 

また営業マン的にはこんなケースもありますよ。 

築浅の物件なのに「瑕疵担保責任免責」と販売図面に書いてある。

この場合には私たち営業マンは

「ひょっとして任意売却の物件なのかな?」

または「築浅の物件だけど室内がボロボロなのかも知れないな?」 

こう思うわけですね。

ですから!築浅物件なのに。お部屋もそこそこキレイなのに。 

売主さまの方でお引き渡し後の瑕疵担保責任を負うのが

イヤ!

などという理由で「瑕疵担保責任免責」で売りに出してしまうと、、、

案外、マイナス面もあるというわけですね。 

というわけで今回は瑕疵担保責任免責で売りに出すケースについて書いてみましたよ。

少しでも参考になれたら幸いです。 

最後に余談です。 

この「瑕疵担保責任免責」という表記なのですが

今のところポータルサイトに掲載されている物件や不動産広告には残念なことにほとんど記載がありません。 

そのため、売主さまが居住中の物件を内覧される際には営業マンにこう聞いてください! 

「この物件の瑕疵担保責任の期間はどれくらいですか?」 

聞かれた営業マンはきっとこう思うのではないでしょうか? 

「このお客さんは色々と勉強されていて詳しい人みたいだな。」 

不動産購入検討中の買主さまと不動産営業マンでは当たり前ですが知識の面で圧倒的な大差がありますよね。 

「このお客さんは素人だな。何も知らないな!」

って思われるよりは

「このお客さんは勉強してるな。変なことは言えないぞ!」 

って思われた方が良いと思いませんか? 

というわけで今回はこんなお話でした。

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