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一般媒介契約とは?

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一般媒介契約とは?

またかよと思われた方もいらっしゃるかと思いますが、私なりにシンプルに例えてみます。
私たち不動産会社を仲人(なこうど)だと思ってください。
そして、売りに出した物件に買いたい人が見つかって売買契約を締結することを結婚だと思ってください。

「仲人である私の会社と一般媒介契約を結んだ貴方は!」
「色々な仲人さんを試して自由に浮気してもいいですよ~!」
浮気してもいい契約。

こんな感じですかね(笑)

余計に解らなくなった方がいると思いますので、ここで当たり前な説明をさせていただきますね。

【一般媒介契約とは】
不動産会社と売却を依頼するお客様との間で取り交わす媒介契約の種類のひとつで、複数の不動産業者に重ねて売却の依頼ができます。

もちろん自分で発見した相手と取引することも可能であり、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べると、しばりがゆるく、かなり自由な契約方式となります。
依頼者としては、一般媒介契約を締結しても他の不動産会社への依頼(浮気)が制限されないので、
2~3社にお願いしてみたり・・・
ふと気付いたら5社にお願いしていたとか・・・
ごく稀には二桁の不動産会社に依頼している・・・
という強者の売主さんもいらっしゃいます。
窓口を増やすことにより、何となく有利な取引ができそうな感じはしますね。

しかし・・・本当にそうでしょうか?
以前からご説明している通り、不動産屋のデータベース(レインズ)は、宅建業者であれば日本中どこからでも閲覧できます。
例えば、5社の不動産会社と一般媒介契約を結んだとします。
そうすると、どうなるかというと・・・

不動産屋共通のデータベースであるレインズに全く同じ物件情報がズラリと5件並ぶことになります。
依頼者からしてみれば、一見、窓口は増えたように見えますよね。
しかし、逆に不動産業者側から見てみると・・・
この一般媒介契約という契約方式だと広告費をたくさんかけて、売却活動をすることはしにくい状態なのです。

「それは何故か?」
不動産業者がお客様からいただく仲介手数料は、あくまでも成功報酬であり、お客様を見つけてご契約となった場合に始めて請求できるシステムです。
自分以外に4社もライバルがいたら、気づかないうちにいつの間にか物件が売れていた・・・という可能性が充分に起こるのです。

そうです。
不動産会社側からひと言で言わせていただくなれば、
「頑張りたくても頑張りにくい契約。」
成功報酬を得られる保証がないので、積極的な売却活動がやりにくい。
それが、一般媒介契約なのです。
そして、一般媒介契約の期間には、三ヶ月以内などという決まりがないので、半年間にしても、一年間にしてもいいのです。
そして、不動産会社の義務も相当にゆるゆるで、指定流通機構(レインズ)へ物件を登録しなくてもよい。
ということは、当然レインズ登録済証をお客様に渡さなくてもよい。
さらに、書面による活動報告も義務づけられていません。。。。。
ここまでゆるいのですが、さすがに媒介契約を交わすにあたっては、媒介契約書面に署名・捺印はいただきますけどね。
そして、そして価格等について意見を述べる際の根拠明示義務もありません・・・
まあ当然といえば、当然ですよね。

例えば、既に1,780万円で売りに出ているわけですから、売主さんのところにお邪魔して
「弊社にも売却活動のお手伝いをさせてください!」
とお願いするケース。
または、売主さんから連絡があって、
「おたくにも一般媒介契約でお願いしたいんだけど~」
と頼まれるケース。
どちらの場合でも、そのまま1,780万円の金額で、一般媒介契約を締結することがほとんどです。
この一般媒介契約というシステム。
デメリットは何となく解ったけれど、メリットなんてあるのかな~?

何だか中途半端な感じがするな~
そう思った方いますよね。
「実は上手に使うことによって、この一般媒介契約は、依頼者にとって、かなりのメリットがあるのです。」
もちろん、闇雲にたくさんの不動産会社と一般媒介契約を結んじゃダメですよ。
この続きは相当長くなりそうなので、また次回、何回かに分けて書きますね。

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